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不动产抵押相关问题解答
发布日期:2017-05-31 浏览次数:  字号:〖
 

 

 

1、问:不动产统一登记之后,办理抵押有什么变化吗?

 

答:我市自2015年12月1日启动不动产统一登记,在不动产抵押方面根据相关规定,必须遵从房地一体登记的原则,不得分开抵押。收件方面,双方需提供身份证明、不动产权证书(或房产证和土地证)、抵押合同及抵押物清单、主债权合同、不动产价值证明、授权委托书、代理人、法人身份证件等,特别注意的是:以集体土地上乡镇、村企业厂房等建筑物设立抵押,申请抵押权登记还需提交集体经济组织同意抵押的证明材料,个人处分不动产委托代理人申请登记的,其授权委托书应经公证。

 

2、问:我一朋友因生意资金周转不灵而向我借钱,并答应以自己名下的一套房产作为抵押,我们签订了借款抵押协议,我朋友将其房产证拿来交给我保管,而且我们俩共同到公证处办理房产抵押的公证,但没去办理抵押登记手续。请问我对该抵押房屋享有优先受偿权吗?

 

答:根据物权法第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。因此,抵押权必须履行登记手续才生效,未经登记,抵押权尚未获得。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定:房地产抵押时,应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记,办理房屋抵押登记的部门为不动产登记机构,而不是公证机关。

 

虽然您和您朋友签订了房屋抵押合同,并且对该抵押合同进行了公证,只能说明抵押合同已经生效,您只有带着这份生效的抵押合同去登记机构办理抵押权登记,才能享有抵押权,也只有获得抵押权,才能对抵押的房屋享有优先受偿权。仅仅办理抵押合同的公证而不办理抵押权登记从法律角度看,风险是很大的。

 

 

3、问:学校的办公用房可否抵押?

 

答:《物权法》第一百八十四条,《担保法》第三十七条规定,学校、幼儿园、医院等以公益为目的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押。目的是保障医院、学校等以公益为目的的事业单位财产的安全稳定,从而保障公众的利益。

 

因此学校的办公用房是不可以抵押的。

 

 

4、问:抵押时,该不动产的价值怎么确定,是否一定要通过评估公司确认的价值才有效呢?

 

答:设定不动产抵押时,价值可以由抵押双方当事人协商决定,也可以由房地产价格评估机构评估确定,登记机构对此没有强行规定。

 

5、问:我去年办理了房产证,但没有办土地证,能直接抵押吗?

 

答:《不动产登记暂行条例实施细则》第66条规定:不动产设定抵押的,可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料,共同申请办理抵押登记。因此不动产权证(或房产证和土地证)是享有不动产相关权利的证明,一般情况下,没有不动产权证(或房产证和土地证)是不能办理抵押登记手续的。您的情况可以先换取不动产权证书,然后进行抵押。

 

6、问:我有一处的集体土地上的房屋,请问可以办理抵押手续吗?

 

答:《物权法》第184条规定,耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押,但法律规定可以抵押的除外。因此,农村绝大多数土地使用权不得抵押。但一些特定的集体土地使用权在特定条件下也可设定抵押,如乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押,以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。


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